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¿Cómo funcionan los tres enfoques de valoración inmobiliaria?

¿Cómo funcionan los tres enfoques de valoración inmobiliaria?

El tasador comienza a derivar una opinión de valor de las características usando uno o más de los tres acercamientos al valor. Los enfoques empleados dependen del tipo de propiedad, el uso de la valoración y la calidad y cantidad de los datos disponibles para el análisis.

El enfoque de costes

El enfoque de costes se basa en el entendimiento de que los participantes del mercado relacionan el valor con el coste.

En este enfoque, el valor de una propiedad se obtiene sumando el valor estimado de la tierra al coste actual de construir una reproducción o reemplazo para después restarle la cantidad de depreciación. Los beneficios empresariales y / o incentivos pueden ser incluidos en la indicación de valor.

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La depreciación es de tres tipos diferentes (deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia externa) y se mide a través de la investigación de mercado y la aplicación de procedimientos específicos. El valor de la tierra se estima por separado en el enfoque de costes.

Este enfoque es particularmente útil en la valoración de nuevas o casi nuevas edificaciones y propiedades que no son frecuentemente intercambiadas en el mercado. También se pueden emplear técnicas de aproximación de costes para obtener la información necesaria en los enfoques de comparación de ventas y capitalización de ingresos.

Enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas es más útil cuando una serie de propiedades similares se han vendido recientemente o están actualmente en venta en el mercado de la propiedad objeto.

Utilizando este enfoque, un evaluador desarrolla una indicación de valor comparando la propiedad objeto con propiedades similares, llamadas ventas comparables. Los precios de venta de las propiedades que se consideran más comparables tienden a indicar un rango en el que la indicación de valor para la propiedad en cuestión caerá.

El tasador estima el grado de similitud o diferencia entre la propiedad objeto y las ventas comparables considerando varios elementos de comparación:

  • Derechos reales de propiedad transmitidos
  • Términos de financiación
  • Condiciones de venta
  • Gastos realizados inmediatamente después de la compra
  • Condiciones de mercado
  • Ubicación
  • Características físicas
  • Características económicas
  • Uso / zonificación

A través de este procedimiento comparativo, el tasador finalmente llega a una opinión de valor. Los multiplicadores de ingresos y las tasas de capitalización también pueden extraerse mediante el análisis de ventas comparables, pero estos factores no se consideran elementos de comparación en el enfoque de comparación de ventas. En su lugar, se aplican generalmente en el enfoque de capitalización de ingresos.

Método de capitalización de ingresos

En el enfoque de capitalización de ingresos, el valor se mide como el valor actual de los beneficios futuros de la propiedad en cuestión. Existen dos métodos de capitalización de ingresos: la capitalización directa y la capitalización del rendimiento.

  1. En la capitalización directa, la relación entre el ingreso y el valor de un año se refleja en una tasa de capitalización o un multiplicador de ingresos.
  2. En la capitalización del rendimiento, la relación entre el ingreso estabilizado de varios años y un valor de reversión al final de un período designado se refleja en una tasa de rendimiento. La aplicación más común de la capitalización del rendimiento es el análisis de flujo de efectivo descontado.

Dadas las diferencias significativas en cómo y cuándo las propiedades generan ingresos, hay muchas variaciones tanto en los procedimientos directos como en los de capitalización por rendimiento.

Conciliación de las indicaciones de valor y la opinión final de valor

En la reconciliación el tasador analiza conclusiones alternativas y selecciona una opinión final de valor entre dos o más indicaciones de valor. Una revisión exhaustiva de todo el proceso de valoración puede preceder a la reconciliación.

En la reconciliación, un tasador se basa en su experiencia,  y juicio profesional para resolver las diferencias entre las indicaciones de valor derivadas de la aplicación de los enfoques. El evaluador sopesa la significación relativa, la aplicabilidad y la defensibilidad de cada enfoque y se basa en gran medida en los más apropiados para el uso previsto de la valoración.

Cada informe de valoración dependerá del destino de la misma; no será igual para la tasación de un suelo y/o nave industrial que para la valoración de un piso.

La conclusión obtenida se basa en la idoneidad, precisión y cantidad de todas las pruebas de tasación. Cuando se ha obtenido una opinión final de valor, se ha logrado el objetivo inmediato del proceso de valoración. Sin embargo, una asignación de evaluación no se completa hasta que las conclusiones y hallazgos se han declarado en un informe y se han comunicado al cliente.

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